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Calcolo degli oneri di urbanizzazione per cambio di destinazione d'uso a Roma
Per un cambio di destinazione d'uso nel Comune di Roma gli oneri di urbanizzazione si calcolano come differenza tra il carico urbanistico della destinazione di progetto e quello della destinazione esistente. Vediamo formule, tabelle e un esempio svolto.
Il quadro normativo
Il contributo di costruzione per i cambi di destinazione d'uso a Roma è disciplinato dall'art. 16 del D.P.R. 380/2001, dalla L.R. Lazio 35/1977 e, per i parametri economici, dalla Deliberazione dell'Assemblea Capitolina n. 28 del 3 maggio 2022 (Tabelle A, B e C1), integrata dalla Circolare esplicativa Dip.P.A.U. prot. n. 67246 del 27 giugno 2013.
Per i soli cambi di destinazione senza opere, la deliberazione C.S. n. 19 del 12 marzo 2001 stabilisce che gli oneri sono dovuti nella misura della differenza tra destinazione di progetto e destinazione esistente.
La formula
Per ciascun onere (primaria e secondaria) la formula è:
O = V × (P progetto − P esistente) × C1 × 0,90
dove:
- V è il volume convenzionale: superficie fondata (SF) × altezza convenzionale di 3,20 m;
- P è il parametro tabellare in €/mc: Up per la primaria, Us per la secondaria, desunto dalle Tabelle A (residenziale) o B (turistico, commerciale, direzionale) in funzione dell'indice di fabbricabilità fondiaria (IFF);
- C1 è il coefficiente della Tabella C1, che dipende dalla zona territoriale omogenea (ZTO) e dalla tipologia di intervento (MDU, DR-RE, MS, NE-AMP);
- 0,90 è il coefficiente demografico (D.C.C. 3612/1980).
Se la differenza tra parametro di progetto e parametro esistente è negativa o nulla, l'onere non è dovuto: non si compensa mai un onere con l'altro (primaria e secondaria restano separate).
Esempio svolto: da ufficio ad abitazione
Cambio d'uso da direzionale a residenziale di un'unità con SUL = 100 mq (SF = SUL), altezza convenzionale 3,20 m, in ZTO B (città consolidata), tipologia MDU.
1. Volume convenzionale
V = 100 mq × 3,20 m = 320 mc
2. Parametri tabellari. Con IFF fino a 7,50 (ultima fascia), Tabella A 2022 per il residenziale: Up = 20,52 €/mc, Us = 46,79 €/mc. Tabella B 2022 per il direzionale esistente: Up = 61,15 €/mc, Us non dovuta (0).
3. Onere di urbanizzazione primaria. Il parametro di progetto (20,52) è inferiore a quello esistente (61,15): la differenza è negativa, quindi la primaria non è dovuta.
4. Onere di urbanizzazione secondaria. Per il direzionale la secondaria non è dovuta, quindi la differenza è 46,79 − 0 = 46,79 €/mc. Con C1 = 0,2 (ZTO B, residenziale, MDU):
Ous = 320 × 46,79 × 0,2 × 0,90 = 2.693,50 €
Totale oneri di urbanizzazione: 2.693,50 €, a cui vanno aggiunti il contributo sul costo di costruzione (se ci sono opere) e l'eventuale monetizzazione degli standard.
Quando gli oneri primari si pagano davvero
Nei cambi d'uso puri la primaria si paga raramente, perché i parametri residenziali (Tabella A) sono più bassi di quelli non residenziali (Tabella B) e la differenza viene azzerata. La primaria diventa dovuta quando:
- il cambio va da residenziale a non residenziale (differenza positiva, con verifica del rapporto REt/REp);
- l'intervento è una nuova edificazione o ampliamento (colonna NE-AMP della Tabella C1): in questo caso gli oneri sono dovuti per intero sui parametri di progetto, senza scomputo dell'esistente;
- il cambio è associato a opere di ristrutturazione edilizia con aumento di carico urbanistico.