Guida · Roma Capitale
Monetizzazione degli standard urbanistici a Roma: la tariffa TUM
Quando gli standard urbanistici (parcheggi, servizi pubblici, verde) non possono essere realizzati fisicamente, possono essere monetizzati. Ecco come si determina la tariffa unitaria di monetizzazione e come si applica.
Quando si monetizza
Nei cambi di destinazione d'uso e negli interventi che generano nuovo carico urbanistico, gli standard urbanistici richiesti dalla normativa (parcheggi pubblici, servizi pubblici, verde pubblico) possono essere monetizzati quando non è possibile cederli o realizzarli. La monetizzazione è calcolata moltiplicando i metri quadrati mancanti per la tariffa unitaria di monetizzazione (TUM).
La formula della tariffa TUM
TUM = V × K × 0,2 × 75%
- V è il valore venale unitario dell'immobile, desunto dalle quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate per la zona e la microzona di riferimento;
- K è l'incidenza percentuale dell'area edificabile sul valore dell'immobile, crescente al crescere di V (25% a 2.500 €/mq, 50% a 10.000 €/mq);
- 0,2 mq/mq è l'indice medio di edificabilità delle aree P.R.G. "Verde pubblico e servizi pubblici, livello locale";
- 75% è il coefficiente di riduzione dell'indennità di esproprio (art. 37 D.P.R. 327/2001).
La tabella dell'allegato B.1
L'allegato B.1 della deliberazione tabella la tariffa in funzione del valore di mercato. Alcuni valori di riferimento:
| Valore OMI (€/mq) | K | TUM (€/mq) |
|---|---|---|
| 2.500 | 25,00% | 94 |
| 4.000 | 30,00% | 180 |
| 6.000 | 36,67% | 330 |
| 8.000 | 43,33% | 520 |
| 8.500 | 45,00% | 574 |
| 9.000 | 46,67% | 630 |
| 9.500 | 48,33% | 689 |
| 10.000 | 50,00% | 750 |
Oltre 8.000 €/mq la tariffa continua a salire secondo la formula: a 10.000 €/mq vale 750 €/mq, non si ferma a 520 €/mq.
Esempio svolto
Cambio d'uso a residenziale di 100 mq di SUL in zona OMI con V = 3.000 €/mq. Abitanti teorici: 100 / 37,5 = 2,67. Standard richiesti: servizi pubblici 6,5 mq/ab e verde pubblico 9,5 mq/ab.
1. Tariffa TUM. Con V = 3.000 €/mq, K = 26,67%:
TUM = 3.000 × 0,2667 × 0,2 × 0,75 = 120 €/mq
2. Servizi pubblici: 2,67 ab × 6,5 mq/ab = 17,33 mq → 17,33 × 120 = 2.080,00 €
3. Verde pubblico: 2,67 ab × 9,5 mq/ab = 25,33 mq → 25,33 × 120 = 3.040,00 €
4. Parcheggi pubblici: si calcolano sulla dotazione richiesta dalla destinazione (mq per 10 mq di SUL) al netto di quelli esistenti, moltiplicati per la stessa tariffa.
Il totale della monetizzazione è la somma delle tre voci e si aggiunge agli oneri di urbanizzazione e al contributo sul costo di costruzione.